Как правильно составить договор найма квартиры?

В этой статье вы прочитаете о том, как правильно составить договор найма без помощи риелторов или юристов, тем самым избавив себя от махинаций, которые уже буквально вросли в подсознание наших соотечественников, и стали нормой.

Договор найма квартиры

Чтобы не было путаницы, определимся с терминами:

  • Наймодатель – это тот, кто сдает свою недвижимость в найм, то есть ее хозяин.
  • Наниматель – это тот, кто платит за найм недвижимости.
  • Найм – пользование недвижимостью за деньги физическим лицом.
  • Аренда – то же самое, но для юридических лиц.

Договор найма квартиры: образец

Итак, как должен выглядеть правильный договор найма квартиры? Во-первых, он должен быть правильно назван “Договор найма жилого помещения”. Никакой аренды, никакой квартиры, а именно так, как в кавычках. Об этом гласит статья 674 Гражданского кодекса РФ. Кстати, если что-то непонятно, всегда нужно обращаться к ней, потому что это первоисточник.

Вот как обычно выглядит договор найма:

Договор найма квартиры: образец

Договор найма квартиры

Договор найма

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ МОЖНО ПО ССЫЛКЕ

Кроме того, к договору должен быть прикреплен передаточный акт, в котором отражается информация обо всем имуществе и бытовой технике, которая принимается в пользование, а также, согласно статье 611 ГК РФ, к каждому предмету имущества должна прилагаться техническая документация, где указаны серийный номер, реквизиты производителя и номинальный срок службы.

К сожалению, об этой статье в России то ли никто не знает, то ли она считается какой-то плохой, но почему-то наймодатели ее не любят, предпочитая вместо тех. документации, прилагать к имуществу в передаточном акте его примерную стоимость, которую в случае поломки обязуется возместить арендатор, и, конечно же, она берется из головы хозяина, не подкрепляясь никакими экспертизами и даже товарным чеком из магазина столетней давности.

А вот как выглядит типичный передаточный акт:

Типичный передаточный акт

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ МОЖНО ПО ССЫЛКЕ

Зачем нужен договор найма?

По сути, в идеале договор является неким железобетонным гарантом того, что стороны непременно сдержат свое слово, поскольку за несоблюдение договора предусмотрено наказание. Так и происходит в развитых странах, таких как Австралия, США, или, например, Великобритания.

[box type=”download”] У нас же договор найма, как правило, не имеет юридической силы и используется в основном для устрашения нанимателей (тех, кто арендует), поскольку, во-первых, в большинстве случаев договоры составляются неправильно, во-вторых, в 90% случаев они не регистрируются в едином государственно реестре прав (ЕГРП), поскольку заключаются на срок менее года, а также почти всегда договор составляется с перекосом в пользу того, кто более грамотен и у кого больше опыта, то есть – хозяина квартиры.[/box]

Читайте также:  Прописка в квартиру к собственнику: способы, нюансы и документы

Но если вы хотите заключить правильный договор, который будет хоть как-то защищать ваши права, то вы зашли по адресу.

Какие разделы должен содержать договор?

Если ориентироваться на то, как должно быть, в отличие от того, как у нас принято, то договор должен содержать:

  1. Найм квартирыПаспортные данные сторон;
  2. Сроки аренды или найма;
  3. Денежные суммы, величину депозита, пенни за просрочку платежа;
  4. Условия расторжения;
  5. Заключение экспертизы о техническом состоянии квартиры, о том, что жилье неаварийное. В развитых странах – это обязательное условие, у нас же данный пункт почти всегда опускается, поэтому, если дом вдруг рухнет, оплачивать ущерб будет наниматель, либо придется долго и муторно судиться.
  6. Перечень передаваемого в пользование имущества (передаточный акт);
  7. Заключение экспертизы о техническом состоянии имущества, передаваемого в пользование, такого как: телевизор, холодильник, стиральная машинка и так далее. Этот пункт в нашей стране тоже опускается, вместо, этого проводится визуальный(!) осмотр техники, после которого клиент ставит роспись о том, что к имуществу претензий не имеет. Вот почему за отработавшие свой срок чайники, пылесосы и прочее всегда платит наниматель.

Виды договоров найма с примерами

Можно рассмотреть 4 вида найма:

  1. Когда физическое лицо нанимает жилую недвижимость у физического лица;
  2. Когда физическое лицо нанимает у юридического лица;
  3. Когда юридическое арендует оную у физического лица;
  4. Когда юридическое лицо арендует у юридического лица.

[box type=”download”] Однако, хоть всего существует 4 вида найма, типов договоров всего два – если наниматель физическое лицо, то используется договор найма, а если юридическое, то договор аренды. При этом в первых двух случаях найм возможен только для личного пользования либо для нелегального предпринимательства, тогда как в 3-ем и 4-ом, как правило, происходит законное извлечение прибыли.[/box]

Вот как выглядит договор аренды нежилого помещения (оно может быть и жилым):

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения - образец

Образец договора аренды нежилого помещения

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ МОЖНО ПО ССЫЛКЕ

Договор для физических и юридических лиц: есть ли разница?

Разница есть и очень существенная. Дело в том, что в нашей стране каждому виду сделки должен соответствовать свой тип договора, и если при его заключении была допущена ошибка, договор автоматически становится фиктивным (ложным), а, кроме того, признается незаконной и сама сделка.

[box type=”download”] Следовательно нельзя называть договор найма договором аренды и наоборот. Если вы сдаете или снимаете квартиру и вы не бизнесмен, то ваш вариант первый, если вы юридическое лицо – второй.[/box]

Однако, если вы имели опыт съема жилья, то могли заметить, что многие арендодатели и даже некоторые риелтерские агентства почему-то путают названия договоров, и у них в шапке вместо “договора найма жилого помещения” фигурирует какой-то “договор аренды квартиры”.

Читайте также:  Субсидии на покупку жилья: кому положены и как получить?

На первый взгляд, может показаться, что это по неопытности, и, может, можно было бы закрыть на это глаза, если бы не одно но. Риэлтерские компании, практикующие такую подмену, работают уже не один год, а значит просто не могут быть неопытными. Отсюда вывод – это делается специально.

Зачем арендодатель подменяет название договора, тем самым делая его фиктивным?

Здесь возможны два варианта:

  1. В чем выгода для собственника – в договоре указаны сроки найма, а также величина депозита (денежного залога, который возвращается нанимателю, после того, как он съезжает). А если договор недействителен, по сути, вас можно выгнать в любой момент, да еще и депозит не возвращать.
  2. Для риелтора же выгода в следующем: когда он убеждает арендатора воспользоваться своими услугами, один из его главных аргументов – это поддержка на суде. Но если договор фиктивен, никакого судебного процесса не будет, а значит риелтор избавит себя от лишних хлопот.

К тому же такой договор не удастся зарегистрировать, поскольку ни один нотариус его не примет, а значит, если вы заключаете сделку на срок более года, при которой договор должен в обязательном порядке регистрироваться, и вы видите в не “договор аренды квартиры”, притом что вы физическое лицо, знайте, вас обманывают.

Права и обязанности сторон по договору найма

В договоре могут быть прописаны самые разные правила и требования – все зависит от того, на сколько стороны подкованы в вопросе. Иной договор, после осмотра вызывает ужас даже у самого недалекого студента юридического факультета, а есть хорошие, качественные договоры, которые приятно держать в руках.

В основном сделки по аренде/найму недвижимости утверждаются соглашениями, в которых прописаны только:

  • Права и обязанности сторон по договору наймаСтоимость ежемесячной арендной платы;
  • Величина депозитного (залогового) платежа;
  • Дата, не позднее которой необходимо платить;
  • Данные сторон;
  • Передаточный акт, в котором указывается, какое имущество прилагается к квартире;
  • Согласие арендатора в том, что отдаваемое в наем имущество повреждений не имеет.

И все. Понятно, что с таким договором, даже если он составлен правильно, обращаться в суд бесполезно, и это часто используют недобросовестные арендодатели.

К сожалению, если вы полазаете по тем, же риэлтерским форумам, вы узнаете, что в нашей стране очень распространен следующий вид махинаций с арендой – пользователю отдают в наем старую бытовую технику, а когда она ломается, заставляют покупать новую, мол получали в рабочем состоянии, будьте добры и сдать в таком же.

А ведь по договору, клиент сам на это согласился, когда расписался, в том, что вся техника работоспособна! Как вы, наверное, уже поняли, без этой росписи никто вам в аренду ничего не сдаст.

Читайте также:  Правила оформления и образец расписки о задатке за квартиру

Нужно ли обращаться к юристу для составления договора найма?

Если вы неопытны в вопросах юриспруденции, и никогда не составляли договоров, то, конечно, лучше обратиться за советом к знающему человеку.

Нужно ли обращаться к юристу для составления договора найма?Хорошо, если у вас есть знакомый риелтор или юрист, который согласится помочь вам бесплатно, поскольку за составление договора найма (пустяковое дело) юридическая контора потребует с вас кругленькую сумму, около 10 тыс. рублей.

При этом они будут уверять вас, что с их договором вы будете защищены на 100%, и даже больше, что они готовы будут оказать вам поддержку в суде, если на то пойдет, и так далее.

На деле же, для того чтобы составить правильный договор, несведущему человеку достаточно потратить всего один вечер на то, чтобы во всем разобраться – почитать статьи на юридически сайтах, или полазить по форумам для риелторов, где очень часто обсуждаются такие вопросы.

Только не стоит доверять какому-то одному сайту, потому что, во-первых, непонятно, кто писал эти статьи, а во-вторых, даже грамотный человек может ошибиться, поэтому лучше поискать информацию на 2-ух – 3-х сайтах, и желательно, не из первых строк поисковика.

Что делать, если наймодатель обманул меня, заставив платить за, что я не должен платить, и не вернул депозит?

Этот случай довольно типичный для России, и настолько же насколько он типичный, настолько он и безнаказанный. Почему-то большинство нанимателей не могут отстоять свои права и даже элементарно отомстить недобросовестному хозяину, хотя делается это проще простого.

Важно понимать одну простую истину – 90% наймодателей не платят налоги. Посудите сами, пусть вы платите за квартиру 30 000 рублей, из них 13 процентов – это почти 4 000, значит, хозяин получит всего 26 000. И, скорее всего, если хозяин повел себя с вами так, значит он жадный и относится к этим 90%.

[box type=”download”] Идите в Федеральную Налоговую службу, и пишите заявление о том, что такой-то и такой, проживающий по адресу такому-то и такому-то, не платил налоги с такой-то сделки с недвижимостью (можете приложить образец договора, или квитанции об оплате ежемесячного платежа). Не бойтесь, вам за это ничего не будет, поскольку уплата налога является обязанностью наймодателя, а  не нанимателя.[/box]

Но хозяин может упереться, сказав, что сделки не было, поэтому желательно найти свидетелей, например, соседей, с которыми у него, скорее всего, плохие отношения, ибо таких людей никто не любит, особенно соседи снизу (прогнившие коммуникации, как правило, служат причиной затопления).

Предложите им денег, а, может, они дадут показания и просто так. Будьте уверены, что если хозяин думал, что никому нет до него дела, после вашего обращения в налоговую, он поймет, что глубоко ошибался.